초고가 주택 고령 집주인 稅부담에 매도·보유 놓고 고심

AI부동산경제신문 | 부동산

[서울=이진형 기자] 정부의 ‘2026년 부동산 세제개편안’을 둘러싸고 서울 강남권 등 초고가 주택에 장기 거주해 온 고령층 1주택자들의 고민이 깊어지고 있다.

종합부동산세(종부세) 공제 한도 신설과 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 금액 제한이 맞물리면서 보유세와 양도세가 동반 급등할 위기에 처했기 때문이다. 논란이 확산하자 정부는 종부세 납부유예 제도를 대폭 확대해 고령자의 주거 불안을 막겠다고 즉각 반박에 나섰다.

“집값 올랐는데 현금은 없어”… 강남권 6070 집주인 ‘퇴로 없는 과세’ 반발

이번 개편안으로 가장 큰 충격을 받은 계층은 수십 년간 강남권 한 집에서 장기 거주해 온 은퇴자들이다. 법원 등기정보광장에 따르면 서울 압구정동과 반포동 전체 집합건물 소유자 중 60대 이상 비중은 각각 45.5%와 42.3%로, 10명 중 4명 이상이 고령층이다.

현행 제도에서는 70세 이상·15년 이상 보유 1세대 1주택자의 경우 종부세 산출세액의 최대 80%까지 공제받을 수 있었으나, 개편안은 공제액에 상한선(2027년 800만 원, 2028년 600만 원)을 둔다.

양도세 부담도 급증한다. 취득가 25억 원 아파트를 75억 원에 매도하는 1주택자의 경우, 장특공제 한도가 10억 원으로 제한되는 2029년에는 양도세가 기존 3억 1,600만 원에서 13억 7,300만 원으로 4배 이상 폭증하게 된다.

수십 년 거주하며 자산 가치는 올랐지만 별도 소득이 없는 ‘자산 부자·현금 빈곤층’ 고령자들이 안 팔고 버티기도, 팔고 이사하기도 어려운 진퇴양난에 빠졌다는 지적이 나오는 이유다.

정부 공식 해명… “고액 양도차익 과세 정상화, 납부유예로 살던 집 보호”

이 같은 비판에 대해 재정경제부는 5일 보도설명자료를 통해 “고액 양도차익에 대한 과도한 세제 혜택을 정상화하고 과세 형평을 제고하기 위한 조치”라며 정면 반박했다.

정부는 실거주 고령자의 주거 불안을 해소하기 위해 종부세 납부유예 기준을 완화하기로 했다. 기존에는 총급여 7,000만 원(종합소득 6,000만 원) 이하만 신청 가능했으나, 이를 8,000만 원(종합소득 7,000만 원)으로 올렸다.

특히 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자는 보유세가 전년도 소득의 10% 이상일 경우 소득 금액과 상관없이 집을 팔거나 상속할 때까지 종부세 납부를 연기할 수 있도록 보완책을 제시했다.

내년 4~5월 과세 기준일이 분기점… 강남권 거래 양극화 전망

부동산 전문가들은 종부세 과세 기준일(6월 1일)을 앞둔 내년 4~5월이 시장의 첫 번째 분기점이 될 것으로 본다.

재건축 기대감이 큰 압구정동 등은 당장 매물을 내놓기보다 상황을 관망하는 분위기가 우세하지만, 매년 수천만 원에 달하는 보유세를 감당하기 어려운 고령층 일부가 과세 기준일 전 절세 매물을 출회할 가능성이 존재하기 때문이다.

전문가들은 이번 세제개편이 장기적으로 강남 핵심 입지의 주택을 현금 여력이 충분한 극소수 자산가 중심의 '트로피 자산'으로 고착화하고, 세 부담을 감당하기 어려운 고령층의 외곽 이동이나 주택 다운사이징을 촉진할 것으로 전망하고 있다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

Copyright © 2026 AI부동산경제신문. All Rights Reserved.